房屋租赁合同违约金怎么算

(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿；

(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。

(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

(四)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。

(五)租房违约金的处理，双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。

（江波涛主任评说装修问题）

（装修质量鉴定案例图）

装修质量鉴定需要涉及的内容

1. 涉及到地基基础问题时要提供地质资料

2．危险房屋鉴定房屋产权资料等

3．施工周边房屋安全鉴定拟建工程基础类型、开挖情况及基坑支护方案；场地地质资料等

4．火灾（水灾）后房屋损伤程度鉴定房屋原结构设计图，消防部门出具的火灾分析报告等

5．房屋损害鉴定属渗漏影响的需提供房屋给排水图纸；属相邻建房影响或质量提供房屋结构施工图纸，地质资料等。1.必要时提供施工监理及验收资料，2.属司法委托案、件应提供书和答辩状。

6．建筑结构抗震鉴定房屋原结构设计图

7．房屋建筑年代鉴定房产证和测绘图复印件必要时提供相关图纸。

（装修质量鉴定案例图）

房屋质量鉴定与装修鉴定（20项）

1、施工周边房屋纠纷鉴定；

2、房屋结构可靠性鉴定；

3、房屋完损等级评定；

4、房屋装修质量检测和鉴定；

5、自然灾害损坏房屋检测鉴定；

6、超过使用年限房屋损坏鉴定；

7、安装广告屏幕等装修加固改造前的性能鉴定；

8、“五无工程”房屋的质量检测鉴定；

9、特种营业的房屋质量安全年审鉴定；

10、公共场所及特种营业场所申请、变更营业执照等安全鉴定；

11、因地基基础不均匀沉降、承重构件承载能力不足而引起房屋可靠性鉴定；

12、建筑物的年限鉴定；

13、房屋主体工程质量、结构安全性、构件耐久性、使用性存在质疑时的复核鉴定；

14、改变使用用途、拆改结构布置、增加使用荷载、延长设计使用年限、增加使用层数可靠性鉴定；

15、司法仲裁委托鉴定；

16、房屋地基基础下沉定期监测；

17、灾后建筑物鉴定；

18、钢结构工程等各种大型及特殊结构形式房屋的可靠性鉴定；

19、校舍抗震鉴定；

20、图纸复合、楼板承载能力验算鉴定等等。

（装修质量鉴定案例图）

装修造价程序需几个要点

(1)约定装修开发商按工程形象进度分段提供施工图的期限和开发商组织分段图纸会审的期限;

(2)约定装修承包商收到分段施工图后提供相应工程预算以及开发商批复同意分段预算的期限;经开发商认可的分段预算是该段工程备料款和进度款的付款依据;

(3)约定装修承包商按经开发商认可的分段施工围组织设计和分段进度计划组织基础、结构、装修阶段施工;合同规定的分阶段进度计划具有决定合同是否继续履行的直接约束力;

(4)约定装修承包商完成分阶段工程并多质量检查符合合同约定装修条件向开发商递交该形象进度阶段的工程决算的期限，以及开发商审核批准的期限;

(5)约定装修开发商拨付承包商各分阶段预算工程款的比例，以及备料款、进度款、工程量增减值和设计变更签证、新型特殊材料差价的分阶段结算方法;

(6)约定装修全部工程竣工通过验收后承包商递交工程最终决算造价的期限，以及开发商审核是否同意及提出异议的期限和方法，双方约定装修经开发商提出异议，承包商作修改、调整后双方能协商一致的，即为工程最终造价;

(7)约定装修承发包双方对结算工程最终造价有异议时的委托市价机构审价以及该机构审价对双方均具有约束力，双方均承认该机构审定的即为工程最终造价;

(8)约定装修双方自行审核确定的或由约定装修审价机构审定的最终造价的支付以及与工程保修预留款的互相类系和处理方法;

(9)约定装修结算工程最终造价期间与工程交付使用的互相关系及处理方法，实际交付使用和实际结算完毕之间的期限是否计取利息以及计取的方法。

装修公司施工与业主发生纠纷如何解决

1、在装修公司方面，有的虽有熟练的装修技术，但却缺乏经营管理的有效办法。有的装修公司，连图纸也没有就开工，全凭双方的口头协议，委托这类装修公司，十有八九会扯皮。有的虽然有图，但不齐全，不清楚，尺寸不准确，图纸互相矛盾，施工中难免会与业主发生纠纷。

2、有的装修公司自己无装修计划，也不明白顾客本身会有选购材料及筹备的安排，装修公司不断拖延完工时间，顾客的部署因而再三被打乱，纠纷就由此发生。

3、有的装修公司请些水平低劣的学徒，又少监管，质量出了问题，装修公司自己也无暇顾及而难以发现问题。业主提出意见，装修公司强词夺理，这样，业主跟装修公司不发生争执才怪了。