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深度剖析丨房闹频繁不止?装修司法鉴定机构力助业主出招


深度剖析丨房闹频繁不止?装修司法鉴定机构力助业主出招

 

2018年以来,精装修投诉与维权案件在全国很多城市爆发,其频率之高已经上升为行业大“事件”。广州的价款拆分成买卖合同价与装修价款房屋交易案、南京的商品房预售合同纠纷案、长沙的双合同捆绑精装修销售案。让人瞠目结舌的是,上述例子只是众多案件中的冰山一角。

 

本次分享的案例情况更为扑朔迷离,属于疑似上述三类情况结合的争议案例。案件事发地点位于湖北省武汉市,因该案例极具代表性与可读性,所以值得分享呈现。

 

50业主的集体维权之路

 

时间回到20181021日,50名业主针对所购房屋的质量与精装修所存问题,希望得到房地产公司的明确答复。随后“扯皮大戏”持续上演:10月底,需走流程,11月中才能答复。11月中,进一步沟通,得等多3个月。11月底,沟通无果,闹掰。

 

走流程的维权无果之路是不是似曾相识?好戏还在后头!今年1月,50名业主与地产公司开始公堂对薄。

合同有多坑,业主就有多惨

 

通过50名业主在法庭上的陈述,本次购房维权案件就合同签订方面涉及3个层面的问题:

(1)       预售合同异议;

(2)       买卖合同价与装修价款拆分纠纷;

(3)       精装修陷阱。

首先是预售合同纠纷问题。据业主陈述,在购房当天房地产公司首先让每位业主缴纳5万元作为认筹款之用。

随后,购房者通过一个专用“抢房微信小程序”进行购房,经过销售人员一番“现在不抢房,日后必后悔”似的制造恐慌似销售引导,业主们纷纷害怕错过“煮熟的鸭子”而争先恐后“下单”。期间房地产公司的“小程序”却根本没有提供足够时间给业主熟悉了解相关事项,多数业主在几分钟时间内已完成“抢房”。其中小程序中的《网络选房须知》、《商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》》及其附件样本和全装修协议样本及法律法规应明示的其它文件、证书等,业主在“抢房”过程中可谓“毫不知情”。

 

其次买卖合同价与装修价款拆分纠纷问题。在法庭上,原告代理律师首先做事实陈述:原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”)的同时,被告其后还要求原告签订了《委托装修合同》。合同签订后,原告付清了购房款及装修款,被告才将《委托装修合同》交给原告,原告收到《委托装修合同》后,发现该合同约定的双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则,应认定为显失公平,于是多次单独或通过集体维权的方式要求被告撤销或修改相关条款,以明确装修标准,保证装修质量,但被告对此要求予以拒绝。

 

最后是精装修陷阱问题。多名业主在法庭上反映在看样板房时,样板房的装修质量过关,同时销售人员承诺日后业主所购房屋装修质量与样板房相同。但实际收楼时,多名业主所收的却是毛坯房,且多出屋顶天花板、窗户台面等均出现不同程度质量问题。不仅如此,在不久之后多名业主再次查看房屋时进一步发现楼板漏水发霉、窗体材料老旧、厨房用品为淘汰品等多种问题。

 

针对上述三大情况以及房地产公司的“扯皮态度”,业主们忍无可忍地表示自己过去半年中彻底调入了房地产公司所设的多种营销陷阱。

 

 

 

 

法庭争议

由于本案件所涉及各类情况错综复杂,为公平起见本案采取多个批次、多位法官分别审理的形式进行。

随着大量事实与证据的不断呈现,在该案审理的深入推进中,出现了两大争议焦点:一是原告与被告所签订的《购房合同》与《委托装修合同》是两个独立不同属性的合同,还是为一体不可分割的合同;二是原告是否具有单独解除委托装修合同的权利。围绕这两大争议的焦点,在法庭上,原告与被告双方律师展开了激烈的辩论。

 

在听取双方律师的陈述后,负责该案件法官们的观点也出现分歧。支持业主观点的法官认为该案件属于合同捆绑销售,暗中变相涨价的典型案例。而提出质疑的法官则认为,原告在买房之初已对精装修样板间进行视察,且认定购买的是精装修房。原告提出单方解除委托装修合同,这违背了契约精神。

 

妥协调解

4月末,武汉市汉南区法院出面召集部分原告代表商议调解方案。出面调解的审判法官向原告代表说明希望能接受调解的是由,并认真制定一个合理的调解方案。否则,从所签订的两个合同的基本情况来看,如果按照正常流程判决,判决的结果不一定对原告有利。

“单纯从法律层面,原告完全具有解除装修委托合同的权利。但现在法院审判,除了要考虑法律效果,还要兼顾政治效果和社会效果。”谈及代理此案的感受时,原告律师向小编直言:“在审判过程中可以感觉到无论被告律师方还是法院方,均只谈及合同是否能够解除,但并未谈及解除合同后所需的责任。该情况可能隐含预示单独解除委托装修合同会被视为不被认可的可能性较大。”

 

案件解析

案件最新情况现在仍在进行中,但就目前情况来看,判结果以业主接受调解或作出不利于业主的判决中作二选一的选择。由此可见虽然通过长期努力,但是业主们的维权之路却并难以得到一个“完满结果”。

 

关于预售合同纠纷、买卖合同价与装修价款拆分两个部分并不在笔者所从事的研究范畴内,且多家房地产商对国家的相关政策规定也进行各种“上有政策,下有对策”的招式套路进行应对,在此不作深究。

 

但是关于精装修陷阱方面,小编有话要说。所谓精装修可从两个维度理解,一是新房购买时所带的精装修;二是业主购买二手房时的重新装修。二者均为出现装修纠纷的高危环节,而业主在该环节中的维权突破口在于验收和合同签订。

 

首先说说新房精装修的验收,验收时需找到具有法院认定资质的装修第三方权威鉴定机构,并委托其进行装修事项验收工作。若出现纠纷争议,权威机构所出具的《质量鉴定报告书》可作为具有法律效应的证据以供业主维权,最大程度在纠纷争议过程中维护业主权益

其次是关于装修装修,该情况下一般由业主自行寻找装修公司并委托装修事宜。在委托装修工程事项前,双方应先行签订《广东省室内装饰装修工程施工合同》(《三方装修合同》),

该合同由广东省装饰行业编写,是消费方、承包方及广东省装饰行业协会消费者专业委员会三方共同签订的工程施工合同,推行真正低廉、甚至免费、有效第三方权威监督,倡导先装修后付款,结合家庭居室装饰装修工程施工的实际情况,甲乙丙三方在平等、自愿、友好协商的基础上,就甲方装饰装修工程的有关事宜达成的协议,以最大程度在装修过程中维护业主权益。